Rivoluzione affitto, il tribunale applica lo sconto del 20% obbligato: la cassazione ha già deciso | Basta super costi

D’ora in poi spetta sconto del 20% sul canone d’affitto: la Cassazione ha chiarito che è riservato a tutti, nessun escluso.

Affittare casa in Italia sta diventando un’impresa. Non importa se si è studenti fuori sede, giovani lavoratori, famiglie monoreddito o aziende in cerca di una sistemazione per il proprio personale: i costi sono alle stelle, le regole restano opache, e la tassazione spesso appare sproporzionata.

A peggiorare il quadro, ci si mettono anche gli ostacoli fiscali: chi mette in affitto un immobile si ritrova spesso a pagare più tasse di quanto effettivamente guadagni. Risultato? Molti proprietari rinunciano ad affittare, oppure alzano i prezzi, scaricando tutto sugli inquilini e alimentando un circolo vizioso ormai noto.

Eppure, qualcosa si muove. Una novità, arrivata in silenzio con una sentenza della Corte di Cassazione, potrebbe cambiare le carte in tavola. Non si parla solo dei contratti tra privati, ma anche di quelli intestati a imprese, professionisti o enti. In sostanza, una fetta enorme del mercato degli affitti che finora era esclusa da ogni agevolazione.

Più equità e affitti più bassi: il vantaggio per locatore e inquilino

In molti ne avranno già sentito parlare, altri non ne conoscono bene il funzionamento. Parliamo della cedolare secca, un regime fiscale agevolato pensato per gli affitti a uso abitativo. In pratica, permette al proprietario di pagare un’unica tassa fissa – al 21%, o al 10% se si tratta di canone concordato – invece delle imposte ordinarie come IRPEF, addizionali e imposta di registro.

Il vantaggio si nota subito quando si fanno due conti: il primo scaglione IRPEF parte dal 23%, ma chi ha altri redditi o più immobili può arrivare a pagare anche il 40%. Ecco perché con la cedolare secca si può risparmiare anche un 20% netto, una differenza che pesa eccome, soprattutto dove gli affitti sono già alti e si necessita di alzarli ulteriormente per tale motivo.

Finora, però, c’era una regola molto limitante: la cedolare secca non si poteva applicare se l’inquilino era un’impresa, un ente o un professionista. Dovevano essere ‘privati’ da entrambe le parti. Questo ha escluso per anni tanti casi reali – ad esempio, appartamenti affittati a società per alloggi aziendali. Ora però, questa restrizione è caduta.

La Cassazione ha deciso: lo sconto vale anche per gli autonomi

Con la sentenza n. 12079 del 7 maggio 2025, la Corte di Cassazione ha ribaltato tutto. E ha chiarito, senza ambiguità, che il vincolo riguarda solo il locatore – cioè il proprietario dell’immobile. È lui a non dover agire come impresa per poter accedere alla cedolare secca. Ma non importa se l’inquilino è una società, un imprenditore o un ente.

Il caso riguardava una SRL che aveva affittato un appartamento a uso abitativo per il proprio amministratore delegato e la sua famiglia. L’Agenzia delle Entrate aveva negato al proprietario l’accesso alla cedolare secca, appellandosi all’uso ‘aziendale’ del contratto. Ma la Cassazione ha dato ragione al locatore, ritenendo inapplicabile quel tipo di esclusione.

Non è un episodio isolato: già nel 2024 si era espressa in modo analogo, con la sentenza n. 12395, e anche diverse corti territoriali si sono allineate a questa visione più aperta. L’orientamento giuridico ora è consolidato.